2022年10月，小易所在的新開發小區入住率已經達到八成，有經濟頭腦的小易想在小區內開一家小飯館。籌資、規劃、選址、交租金、辦理營業執照和衛生許可證、訂購廚房器材、動工裝修、正式營業……隨著來訪人員增多，佔用車位、門禁失控、亂按門鈴、夜間營業、有刺激性氣味、非生活垃圾增多等因生產經營產生的問題極大地影響了同棟業主的安寧生活。

　　業主們集體在群內聲討小易，小易卻回復：『我家飯店有工商頒發的營業執照，還有衛生部門頒發的衛生經營許可證，是合法經營，你們誰都管不著我！』見小易絲毫沒有停業的想法，業主們聯名向工商管理部門和市場監督管理局投訴，兩部門聯合執法，對小易下達了停業整改通知書。物業公司也責令小易排除妨害、恢復原樣，並限制小易僱傭的營業人員進入小區民宅。小易認為物業公司此舉造成了其房租、人工、設備、營業等損失，一紙訴狀將物業公司、業主告上法庭，要求賠償各項損失10餘萬元。

　　孰是孰非一『槌』定音

　　《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

　　哈爾濱市阿城區法院經審理認為，本案中小易用於經營的房屋性質為民用住宅，其合法經營的前置條件需符合法律規定。小易欲將住宅改變為經營性用房，未經有利害關系的業主一致同意，不符合法律規定。物業公司系涉案房屋所在小區的物業服務企業，對該小區具有物業管理權能，小易改變房屋用途被業主投訴，物業公司依據物業服務合同、管理規約對小易經營行為予以制止應屬其履行合同義務的職權范圍，故物業公司對涉案房屋采取的行為不構成侵權。小易請求物業公司、業主賠償其損失無法律依據。

　　經過主審法官與小易多次釋法析理，小易從最初的抗拒到逐漸理解，最後終於表示近期將會停止經營行為，恢復住宅用途，拆除室外懸掛的廣告牌匾。小易也對這一段時間給鄰居們帶來的不便表達了歉意，鄰居們也紛紛表示理解，雙方握手言和，由衷感謝法院為他們化解矛盾，打開心結。

　　『住改商』之爭　法官有話說

　　『民宅商用』為居民提供生活便利服務，也有利於個體工商戶經商致富，降低了創業資金投入。但是根據《中華人民共和國民法典》第二百七十九條規定，業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。從法理的角度分析，本條法律的立法初衷是更好的保護全體業主的合法權益，規避業主或租客隨意改變住宅居住用途的風險。所以個體工商戶選擇經營地址時要擦亮雙眼，區別房屋的屬性和用途，了解『真實身份』，盡可能的選擇不影響全體業主權益的商業用途的合法經營場所。